무허가건축물이나 보상(영업보상, 주거이전비)이 가능한 경우

# 1989년 1월 24일 당시의 무허가건축물등에 대하여는 적법한 건축물로 본다.

# 관련근거 : 공익사업을 위한 토지등의 취득 및 보상에 관한 법률(이하 "토지보상법"이라 함)

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▣ 개념

 

"무허가 건축물"이란 「건축법」 등 관계법령에 의하여 허가를 받거나 신고를 하고 건축 또는 용도변경을 하여야 하는 건축물을 허가를 받지 아니하거나 신고를 하지 아니하고 건축 또는 용도변경한 건축물을 말한다.(토지보상법 시행규칙 제24조)

 

 

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▣ 무허가건축물이 있는 토지의 평가

 

무허가건축물이 있는 부지 또는 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 등 관계법령에 의하여 허가를 받거나 신고를 하고 형질변경을 하여야 하는 토지를 허가를 받지 아니하거나 신고를 하지 아니하고 형질변경한 토지에 대하여는 무허가건축물이 건축 또는 용도변경될 당시 또는 형질변경될 당시의 이용상황을 상정하여 평가하도록 되어 있다.(토지보상법 시행규칙 제24조)

 

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▣ 무허가건축물에 거주한 경우  주거이전비 보상

 

1. 소유자

 

공익사업시행지구에 편입되는 주거용 건축물의 소유자에 대하여는 해당 건축물에 대한 보상을 하는 때에 가구원수에 따라 2개월분의 주거이전비를 보상하여야 한다.  그러나, 해당건축물이 무허가건축물인 경우에는 보상에서 제외된다.(「토지보상법 시행규칙」 제54조제1항)

 

 

2. 세입자

 

무허가건축물에 입주한 세입자로서 사업인정고시일등 당시 또는 공익사업을 위한 관계법령에 의한 고시 등이 있은 당시 그 공익사업지구 안에서 1년 이상 거주한 세입자에 대하여는 가구원수에 따라 4개월분의 주거이전비를 보상한다.(「토지보상법 시행규칙 」제54조제2항)

 

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▣ 무허가건축물에서 영업을 한 경우 영업보상

 

1. 소유자

 

사업인정고시일등 전부터 적법한 장소에서 인적·물적시설을 갖추고 계속적으로 행하고 있는 영업, 영업을 행함에 있어서 관계법령에 의한 허가등을 필요로 하는 경우에는 사업인정고시일등 전에 허가등을 받아 그 내용대로 행하고 있는 영업이면 영업손실의 보상대상인 영업에 해당된다.

 

그러나, 무허가건축물 소유자는 영업손실 보상대상에서 제외된다.(토지보상법 시행규칙 제45조제1호)

 

 

2. 세입자

 

소유자와는 달리 무허가건축물에서 임차인이 영업을 하는 경우에는 그 임차인이 사업인정고시일등 1년 이전부터 「부가가치세법」 제8조에 따른 사업자등록을 하고 행하고 있는 영업, 영업을 행함에 있어서 관계법령에 의한 허가등을 필요로 하는 경우에는 사업인정고시일등 전에 허가등을 받아 그 내용대로 행하고 있는 영업이면 영업손실의 보상대상인 영업에 해당된다.(토지보상법 시행규칙 제45조제1호)

 

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▣ 무허가건축물등에 관한 경과조치

 

1989년 1월 24일 이전에 건축된 무허가건축물인 경우 소유자가 영업손실 보상대상에 해당되는 영업을 행했다면 영업손실 보상을 받을 수 있다.

 

또한, 1989년 1월 이전에 건축된 무허가건축물에서 거주한 세입자라면 사업인정고시일등 당시 또는 공익사업을 위한 관계법령에 의하 고시 등이 있은 당시 해당 공익사업시행지구안에서 3개월 이상(1년 이상이 아님) 거주한 자에 대하여는 주거이전비 보상을 받을 수 있다. 

 

왜냐하면, 「토지보상법 시행규칙」 부칙 제3조(제344호, 2002.12.31)에 의하면

"1989년 1월 24일 당시의 무허가건축물등에 대하여는 「토지보상법 시행규칙」 제45조제1호, 제46조제5항, 제47조제6항, 제52조 및 제54조제2항 단서의 개정 규정에 불구하고 이 규칙에서 정한 보상을 함에 있어 이를 적법한 건축물로 본다."라고 규정하고 있기 때문이다.