조정대상지역 다주택 양도할 경우 양도소득세 중과 근거와 유예기한

# 조정대상지역에 있는 주택으로서 1세대 2주택에 대해서는 기본세율에 20%, 1세대 3주택에 대해서는 기본세율에 30%를 더한 세율을 적용한다.

# 관련근거 : 「소득세법」제104조 제7항

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조정대상지역에 2주택이나 3주택 등 다주택을 소유하고 있고, 만약 이 주택을 양도할 경우 그동안 보유기간에 따라서 장기보유특별공제라는 혜택을 받았으나, 2026.5.9. 특례 유예기한이 종료됨에 따라 이러한 유예기한을 연장하지 않겠다는 대통령의 SNS상에서의 언급이 있어 화제다.

 

그래서, 오늘은 조정대상지역에 있는 다주택의 경우 장기보유특별공제는 어떻게 적용되는지 정리해 봅니다.

1. 양도소득세 중과 세율

 

조정대상지역에 있는 주택으로서 1세대 2주택, 1세대 3주택에 대한 세율을 중과하고 있는 근거는 「소득세법」 제104조에서 확인할 수 있다.

 

「소득세법」 제104조제7항에 의하면 조정대상지역에 있는 주택으로서 1세대 2주택에 대해서는 기본세율에 20%, 1세대 3주택에 대해서는 기본세율에 30%를 더한 세율을 적용하도록 규정하고 있다.

 

정리하자면,

 

조정대상지역에 있는 주택으로서

 

▶ 1세대 2주택 : 기본세율 + 20%

▶ 1세대 3주택 : 기본세율 + 30% 

▶ 1세대 1주택 + 조합원입주권 or  분양권 1개 보유한 경우로서 그 수의 합이 3이상인 주택 : 기본세율 + 30%

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「소득세법」 제104조제7항의 내용은 아래와 같이 확인할 수 있다.

<소득세법 제104조> ⑦ 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 주택(이에 딸린 토지를 포함한다. 이하 이 항에서 같다)을 양도하는 경우 제55조제1항에 따른 세율에 100분의 20(제3호 및 제4호의 경우 100분의 30)을 더한 세율을 적용한다. 이 경우 해당 주택 보유기간이 2년 미만인 경우에는 제55조제1항에 따른 세율에 100분의 20(제3호 및 제4호의 경우 100분의 30)을 더한 세율을 적용하여 계산한 양도소득 산출세액과 제1항제2호 또는 제3호의 세율을 적용하여 계산한 양도소득 산출세액 중 큰 세액을 양도소득 산출세액으로 한다.   1. 「주택법」 제63조의2제1항제1호에 따른 조정대상지역(이하 이 조에서 “조정대상지역”이라 한다)에 있는 주택으로서 대통령령으로 정하는 1세대 2주택에 해당하는 주택 2. 조정대상지역에 있는 주택으로서 1세대가 1주택과 조합원입주권 또는 분양권을 1개 보유한 경우의 해당 주택. 다만, 대통령령으로 정하는 장기임대주택 등은 제외한다. 3. 조정대상지역에 있는 주택으로서 대통령령으로 정하는 1세대 3주택 이상에 해당하는 주택 4. 조정대상지역에 있는 주택으로서 1세대가 주택과 조합원입주권 또는 분양권을 보유한 경우로서 그 수의 합이 3 이상인 경우 해당 주택. 다만, 대통령령으로 정하는 장기임대주택 등은 제외한다.

 

 

2. 양도소득세 중과 되는 다주택의 범위

 

양도소득세가 중과되는 다주택에은 「소득세법」 제104조제7항에서 4가지에 해당하는 주택이다.

 

「소득세법 시행령」에서는 양도소득세가 중과되는 1세대 2주택, 1세대 3주택에 해당하는 주택의 범위에 대해서 명시하고 있는데 살펴보면 "보유기간이 2년인 주택을 2026년 5월 9일까지 양도하는 경우 그 해당 주택"은 양도소득세 중과되는 주택의 범위에 해당하지 않은 것으로 규정하고 있다.

 

따라서, 유예기간 연장이 없다면 조정대상지역에서 다주택을 양도할 경우 2026년 5월 9일까지 양도하는 주택에 한하여 양도소득세 중과를 피할 수 있다.

<소득세법 시행령 제167조의10> 제167조의10(양도소득세가 중과되는 1세대 2주택에 해당하는 주택의 범위) ① 법 제104조제7항제1호에서 “대통령령으로 정하는 1세대 2주택에 해당하는 주택”이란 국내에 주택을 2개(제1호 또는 제12호에 해당하는 주택은 주택의 수를 계산할 때 산입하지 않는다) 소유하고 있는 1세대가 소유하는 주택으로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하지 않는 주택을 말한다.  12의2. 법 제95조제4항에 따른 보유기간이 2년(재개발사업, 재건축사업 또는 소규모재건축사업등을 시행하는 정비사업조합의 조합원이 해당 조합에 기존건물과 그 부수토지를 제공하고 관리처분계획등에 따라 취득한 신축주택 및 그 부수토지를 양도하는 경우의 보유기간은 기존건물과 그 부수토지의 취득일부터 기산한다) 이상인 주택을 2026년 5월 9일까지 양도하는 경우 그 해당 주택

 

< 소득세법 시행령 제167조의3) 제167조의3(1세대 3주택 이상에 해당하는 주택의 범위) ①법 제104조제7항제3호에서 “대통령령으로 정하는 1세대 3주택 이상에 해당하는 주택”이란 국내에 주택을 3개 이상(제1호 또는 제12호에 해당하는 주택은 주택의 수를 계산할 때 산입하지 않는다) 소유하고 있는 1세대가 소유하는 주택으로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하지 않는 주택을 말한다.  12의2. 법 제95조제4항에 따른 보유기간이 2년(재개발사업, 재건축사업 또는 소규모재건축사업등을 시행하는 정비사업조합의 조합원이 해당 조합에 기존건물과 그 부수토지를 제공하고 관리처분계획등에 따라 취득한 신축주택 및 그 부수토지를 양도하는 경우의 보유기간은 기존건물과 그 부수토지의 취득일부터 기산한다) 이상인 주택을 2026년 5월 9일까지 양도하는 경우 그 해당 주택