공익사업으로 해제된 개발제한구역 토지 감정평가

# 공익사업 시행을 목적으로 해제된 개발제한구역 토지는 종전의 용도구역인 개발제한구역으로 평가한다.

# 관련근거 : 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 시행규칙」 제23조

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3기 신도시에 개발제한구역이 대거 포함되어 있다. 약 94%가 개발제한구역이라고 한다.

인천 계양, 과천 과천, 남양주 왕숙, 하남 교산지역이 개발제한구역이다.

그러면 이러한 3기 신도시 개발을 하기 위해서는 개발제한구역을 우선 해제하여야 한다.

 

그렇다면 개발제한구역을 해제 한 지역의 토지는 보상금 산정을 위해서 어떻게 감정평가하는 것인가?

개발제한구역이 해제되었으니 개발제한구역이 아닌 토지로서 평가하는 것이 상식적으로 맞을것으로 생각한다.

하지만 이것은 잘못된 상식이다.

 

공익사업으로 해제된 개발제한구역일지라도 토지 보상시 감정평가를 할 경우에는 종전의 용도구역인 개발제한구역으로 평가한다.

이와 관련된 법은 바로 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 시행규칙」 제23조이다.

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제23조(공법상 제한을 받은 토지의 평가) ①공법상 제한을 받는 토지에 대하여는 상태대로 평가한다. 다만, 그 공법상 제한이 당해 공익사업의 시행을 목적으로 하여 가하여진 경우에는 제한이 없는 상태를 상정하여 평가한다. ②당해 공익사업의 시행을 직접 목적으로 하여 용도지역 또는 용도지구 등이 변경된 토지에 대하여는 변경되기 전의 용도지역 또는 용도지구 등을 기준으로 평가한다.

 

주택을 공급하기 위하여 한국토지주택공사(LH) 등이 추진하는 3기 신도시 개발사업은 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」 제4조제5호에 의한 공익사업이다.

 

이러한 공익사업의 시행을 직접 목적으로 개발제한구역이라는 용도구역이 변경되었기 때문에 상기 법률에 따라 변경되기 전의 용도구역, 즉 개발제한구역으로 평가하는 것이다.

하지만

 도시·군계획시설인 도로나 공원으로 결정되어 있는 토지는 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 시행규칙」 제23조제1항에 따라 도로나 공원으로 평가하는 것이 아니라 제한이 없는 상태로 평가한다.

 

이렇게 공익사업 시행을 목적으로 개발제한구역을 해제하는 지역은 개발제한구역으로 평가하기 때문에 해제된 지역이라 해서 토지의 가치가 상승될 것으로 보고 무리한 웃돈(프리미엄)을 주고 토지를 매입하는 것은 주의해야 한다.

 

또한, 경매를 통해서 나오는 토지도 매우 주의해야 한다.

왜냐하면, 이렇게 부동산을 통해서 매입하거나 경매를 통해서 낙찰받은 토지가 공익사업을 시행하는 시행자가 감정평가 할 경우 오히려 감정평가액이 본인이 매수한 금액보다 현저히 낮게 평가되는 사례가 발생될 수 있기 때문이다.