도로, 하천 등에 속한 토지나 용도지역이 변경 된 토지 평가(공법상 제한을 받는 토지의 평가)

# 도로, 하천, 공원 등 도시·군계획시설로 결정된 토지는 제한없는 상태로 평가

# 공익사업을 시행을 위해 용도지역 또는 용도지구가 변경되었더라도 종전의 용도지역 또는 용도지구로 평가

# 관계법령 : 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」

 

공익사업구역내에 본인의 소유 토지가 편입되어 감정평가가 실시 되고 보상액을 받아볼 때 의구심이 가는 부분이 있을 수 있다.

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본인의 토지가 개발제한구역 등과 같은 행위를 제한하는 구역에서 해제되었는데에도 불구하고 주변 거래가격과 비교해 볼때 현저하게 저평가 된 것으로 판단된다면 아래와 같은 사유에 해당 되는지 확인해 볼 필요성이 있다. 

 

감정평가사가 주관적으로 판단하는 것이 아니고 평가기준에 따르고 있기 때문에 관련 법에서 정하고 있는 사항을 이해해 두면 좋을 듯 싶다.

 

도시·군계획시설로 결정된 도로, 하천, 공원 등 토지의 평가

 

공익사업의 시행을 직접 목적으로 하여 도시·군계획시설이 결정된 개별적 계획제한으로서 제한이 없는 상태로 평가한다. 도로, 하천, 공원 등으로 평가하는 것은 아니다.

 

왜냐하면, 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 시행규칙」 제23조제1항 단서 조항에 의하면 "다만, 그 공법상 제한이 당해 공익사업의 시행을 직접 목적으로 하여 가하여진 경우에는 제한이 없는 상태로 상정하여 평가한다."라고 규정하고 있기 때문이다.

 

  ♣ 해당되는 시설 ♣

  「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에 의하여 결정고시된 도로, 하천, 녹지 등과

  「도시공원 및 녹지 등에 관한 법률」에 의한 도시공원

 

개발제한구역, 상수원보호구역 등 토지의 평가

 

개발제한구역, 상수원보호구역 등의 지정으로 제한목적이 달성되는 일반적 계획제한으로서 제한받는 상태대로 평가한다.

 

왜냐하면, 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 시행규칙」 제23조제1항에 의하면 "공법상 제한을 받는 토지에 대하여는 제한받는 상태대로 평가한다."라고 규정하고 있기 때문이다.

 

  ♣ 해당되는 경우 ♣

  「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에 의한 용도지역, 용도지구, 용도구역

 자연공원법상 공원

 문화재보호구역, 상수원보호구역, 군사시설보호구역, 접도구역, 도시자연공원구역

 

공익사업 시행으로 용도지역 또는 용도지구가 변경된 토지의 평가

 

공익사업 시행으로 용도지역 또는 용도지구 등이 변경되었다 하더라도 변경되기 전의 용도지역 또는 용도지구 등을 기준으로 평가한다.

 

왜냐하면,  「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 시행규칙」 제23조제2항에 의하면 "당해 공익사업의 시행을 직접 목적으로하여 용도지역 또는 용도지구 등의 변경된 토지에 대하여는 변경되기 전의 용도지역 또는 용도지구 등을 기준으로 평가한다."라고 규정하고있기 때문이다.

 

결론적으로 도시개발법, 택지개발촉진법, 공공주택특별법에 의한 공익사업을 시행하기 위해서 개발제한구역이 해제되고 용도지역 또는 용도지구 등의 변경되었다면 기존의 용도지역 또는 용도지구로 평가하게 된다. 개발제한구역 자연녹지지역으로 평가된다.