비과세 주택 대상(1가구 1주택, 한시적 1가구2주택)

# 관련근거 : 「소득세법」 제89조

 

「소득세법」 제89조에서 다음에 해당하는 주택의 양도로 발생하는 소득은 비과세 대상이다.

 

① 1세대가 1주택을 보유하는 경우로서 대통령령으로 정하는 요건을 충족하는 주택

 

② 1세대가 1주택을 양도하기 전에 다른 주택을 대체취득하거나 상속, 동거봉양, 혼인 등으로 인하여 2주택 이상을 보유하는 경우로서 대통령령으로 정하는 주택

 

다만, 주택 및 이에 딸린 토지의 양도 당시 실지거래가액의 합계액이 12억원을 초과하는 고가주택은 제외(2021.12.8.이후부터 적용)한다.

 

비과세에 해당하는 위에서 대통령령으로 정하는 주택에 대해서 구체적으로 정리하면 아래와 같다.

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01.   1세대가 1주택을 보유하는 경우

 

① 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우(비조정지역)

→  주택의 보유기간이 2년이상인 것

   * 아래 박스안 제2호에 해당하는 거주자의 주택인 경우는 3년

⑧제1항에 따른 거주기간 또는 보유기간을 계산할 때 다음 각 호의 기간을 통산한다.   1. 거주하거나 보유하는 중에 소실ㆍ무너짐ㆍ노후 등으로 인하여 멸실되어 재건축한 주택인 경우에는 그 멸실된 주택과 재건축한 주택에 대한 거주기간 및 보유기간 2. 비거주자가 해당 주택을 3년 이상 계속 보유하고 그 주택에서 거주한 상태로 거주자로 전환된 경우에는 해당 주택에 대한 거주기간 및 보유기간 3. 상속받은 주택으로서 상속인과 피상속인이 상속개시 당시 동일세대인 경우에는 상속개시 전에 상속인과 피상속인이 동일세대로서 거주하고 보유한 기간

 

② 취득 당시에 조정대상지역에 있는 주택의 경우

 → 해당 주택의 보유기간이 2년이상이고 그 보유기간 중 거주기간이 2년 이상인 것

  * 위 박스안 제2호에 해당하는 거주자의 주택인 경우에는 3년 

 

 

02. 1세대가 양도하기 전에 다른 주택을 대체취득하여 2주택인 경우   

 

① 국내에 1주택을 소유한 1세대가  "종전의 주택"을 양도하기 전에 "신규 주택"을 취득함으로써 일시적으로 2주택이 된 경우

→ 종전의 주택을 취득한 날부터 1년 이상이 지난 후 신규 주택을 취득하고 다음 각 호에 따라 종전의 주택을 양도하는 경우에는 이를 1세대1주택으로 본다.

1. 신규 주택을 취득한 날부터 3년 이내에 종전의 주택을 양도하는 경우 2. 종전의 주택이 조정대상지역에 있는 상태에서 조정대상지역에 있는 신규 주택을 취득하는 경우에는 다음 각 목의 요건을 모두 충족한 경우. * 조정대상지역의 공고가 있은 날 이전에 신규 주택(신규 주택을 취득할 수 있는 권리를 포함)을 취득하거나 신규 주택을 취득하기 위해 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 사실이 증명서류에 의해 확인되는 경우는 제외한다. 다만, 신규 주택의 취득일 현재 기존 임차인이 거주하고 있는 것이 임대차계약서 등 명백한 증명서류에 의해 확인되고 그 임대차기간이 끝나는 날이 신규 주택의 취득일부터 1년 후인 경우에는 다음 각 목의 기간을 전 소유자와 임차인간의 임대차계약 종료일까지로 하되, 신규 주택의 취득일부터 최대 2년을 한도로 하고, 신규 주택 취득일 이후 갱신한 임대차계약은 인정하지 않는다. 가. 신규 주택의 취득일로부터 1년 이내에 그 주택으로 세대전원이 이사하고 「주민등록법」 제16조에 따라 전입신고를 마친 경우 나. 신규 주택의 취득일부터 1년 이내에 종전의 주택을 양도하는 경우

이 경우 아래 박스 안 제1호, 제2호가목 및 제3호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 종전의 주택을 취득한 날부터 1년 이상이 지난 후 다른 주택을 취득하는 요건을 적용하지 않으며,

 

종전의 주택 및 그 부수토지의 일부가 아래 박스안 제2호가목에 따라 협의매수되거나 수용되는 경우로서 해당 잔존하는 주택 및 그 부수 토지를 그 양도일 또는 수용일부터 5년 이내에 양도하는 때에는 해당 잔존하는 주택 및 그 부수토지의 양도는 종전의 주택 및 그 부수토지의 양도 또는 수용에 포함되는 것으로 본다.

1. 「민간임대주택에 관한 특별법」 제2조제2호에 따른 민간건설임대주택 또는 「공공주택 특별법」 제2조제1호의2에 따른 공공건설임대주택을 취득하여 양도하는 경우로서 해당 건설임대주택의 임차일부터 해당 주택의 양도일까지의 기간 중 세대전원이 거주(기획재정부령으로 정하는 취학, 근무상의 형편, 질병의 요양, 그 밖에 부득이한 사유로 세대의 구성원 중 일부가 거주하지 못하는 경우를 포함한다)한 기간이 5년이상인 경우 2. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우. 이 경우 가목에 있어서는 그 양도일 또는 수용일부터 5년 이내에 양도하는 그 잔존주택 및 그 부수토지를 포함하는 것으로 한다. 가. 주택 및 그 부수토지(사업인정 고시일 전에 취득한 주택 및 그 부수토지에 한한다)의 전부 또는 일부가 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」에 의한 협의매수ㆍ수용 및 그 밖의 법률에 의하여 수용되는 경우 나. 「해외이주법」에 따른 해외이주로 세대전원이 출국하는 경우. 다만, 출국일 현재 1주택을 보유하고 있는 경우로서 출국일부터 2년 이내에 양도하는 경우에 한한다. 다. 1년 이상 계속하여 국외거주를 필요로 하는 취학 또는 근무상의 형편으로 세대전원이 출국하는 경우. 다만, 출국일 현재 1주택을 보유하고 있는 경우로서 출국일부터 2년 이내에 양도하는 경우에 한한다. 3. 1년이상 거주한 주택을 기획재정부령으로 정하는 취학, 근무상의 형편, 질병의 요양, 그 밖에 부득이한 사유로 양도하는 경우 4. 삭제  <2020. 2. 11.> 5. 거주자가 조정대상지역의 공고가 있은 날 이전에 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 사실이 증빙서류에 의하여 확인되는 경우로서 해당 거주자가 속한 1세대가 계약금 지급일 현재 주택을 보유하지 아니하는 경우

 

종합하여 정리하면 이렇습니다.

 

1세대가 1주택을 2년이상 보유하고, 12억원을 초과하지 않는다면 비과세 대상이다.

 

만약, 조정지역에 있는 1주택을

취득하고 2년 이상 보유, 2년 이상 거주, 12억원을 초과하지 않으면 비과세 대상이다. 

 

1주택을 소유한 자가

종전주택을 양도하기 전에 신규주택을 취득하여 한시적으로 2주택이 된 경우는 신규주택을 취득한날로부터 3년이내에 종전주택을 양도하면 비과세 대상이다.

 

만약, 종전주택이 조정지역에 있는 상태에서

조정지역에 있는 신규주택을 취득한 경우는 신규주택 취득일로부터 1년이내 세대원 전원이 이사를 가고 전입신고를 하여야 하며, 또한 신규주택을 취득한날로부터 1년 이내에 종전을 주택을 양도하여야만 비과세 대상이다.

 

그런데 만약 조정지역으로 공고가 나기전에

조정지역에 있는 신규주택을 취득하거나 계약을 한 사실이 있다면 앞서 비과세 대상요건인 신규주택으로의 1년이내 이사나 전입신고, 1년이내 종전 주택을 양도하지 않아도 된다. 

종전 주택을 3년 이내에 양도하면 비과세 대상이다.