지구단위계획에 의한 용도지역 변경

#  지구단위계획에서 용도지역 또는 용도지구의 세분 또는 변경은 국토계획법 시행령 제30조 각 호의 용도지역을 그 각호의 범위 안에서 세분 또는 변경하는 것으로 본다.

# 이 경우 법 제51조제1항제8호의2 및 제8호의3에 따라 지정된 지구단위계획구역에서는 제30조 각 호에 따른 용도지역 간의 변경을 포함한다.

# 관련근거 : 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률(이하, 국토계획법)」 제45조

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지구단위계획에 포함하는 사항

 

「국토계획법」 제52조제1항에 의하면 지구단위계획구역의 지정목적을 이루기 위하여 지구단위계획에는 다음 각 호의 사항이 포함되어야 한다.

 

다음 각호의 사항 중  제2호와 제4호의 사항을 포함한 둘 이상의 사항이 포함되어야 한다.

 

1. 용도지역이나 용도지구를 대통령령으로 정하는 범위에서 세분하거나 변경하는 사항

 

1 의2. 기존의 용도지구를 폐지하고 그 용도지구에서의 건축물이나 그 밖의 시설의 용도종류 및 규모 등의 제한을 대체하는 사항

 

2. 기반시설의 배치와 규모

 

3. 도로로 둘러싸인 일단의 지역 또는 계획적인 개발정비를 위하여 구획된 일단의 토지의 규모와 조성계획

 

4. 건축물의 용도제한, 건축물의 건폐율 또는 용적률, 건축물 높이의 최고한도 또는 최저한도

 

5. 이하 생략

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지구단위계획으로 용도지역 세분 또는 변경하는 범위?

 

「국토계획법 시행령」 제45조에 의하면 용도지역 또는 용도지역 세분 또는 변경은 각 호의 용도지역 또는 각 호의 용도지구를 각 호의 범위 안에서 세분 또는 변경하는 것으로 본다라고 규정하고 있다.   

제45조(지구단위계획의 내용)  ②「국토계획법」 제52조제1항제1호의 규정에 의한 용도지역 또는 용도지구의 세분 또는 변경은 국토계획법 시행령 제30조 각 호의 용도지역 또는 국토계획법 시행령 제31조제2항 각 호의 용도지구를 그 각호의 범위안에서 세분 또는 변경하는 것으로 본다. 이 경우 법 제51조제1항제8호의2 및 제8호의3에 따라 지정된 지구단위계획구역에서는 제30조 각 호에 따른 용도지역 간의 변경을 포함한다.

 

따라서, 주거지역에서의 용도지역 세분 또는 변경은 주거지역 범위에서 변경, 즉 전용주거지역→일반주거지역, 제1종일반주거지역→제2종 또는 제3종으로 변경할 수 있다.

주거지역→상업지역으로 용도지역을 변경할 수 없다.

 

그런데,

2가지의 경우(법 제51조제1항제8호의2 및 제8호의3에 따라 지정된 지구단위계획구역에서는 각 호에 따른 용도지역 간의 변경을 포함한다라고 규정하고 있으므로,

 

여기에 해당된 지역은 지구단위계획만으로 용도지역 간 변경이 가능하다고 할 수 있다.

 

지구단위계획으로 용도지역 간 변경 가능한 지역?

 

「국토계획법」 제51조제1항제8의2 및 제8의3을 살펴보아야 한다.

제51조(지구단위계획구역의 지정 등) ① 국토교통부장관, 시ㆍ도지사, 시장 또는 군수는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 지역의 전부 또는 일부에 대하여 지구단위계획구역을 지정할 수 있다. 8의2. 도시지역 내 주거ㆍ상업ㆍ업무 등의 기능을 결합하는 등 복합적인 토지 이용을 증진시킬 필요가 있는 지역으로서 대통령령으로 정하는 요건에 해당하는 지역 8의3. 도시지역 내 유휴토지를 효율적으로 개발하거나 교정시설, 군사시설, 그 밖에 대통령령으로 정하는 시설을 이전 또는 재배치하여 토지 이용을 합리화하고, 그 기능을 증진시키기 위하여 집중적으로 정비가 필요한 지역으로서 대통령령으로 정하는 요건에 해당하는 지역

 

여기에 해당되는 구체적인 지역은

「국토계획법 시행령」 제43조제1항에서 규정하고 있다.

① 법 제51조제1항제8호의2에서 “대통령령으로 정하는 요건에 해당하는 지역”이란 1. 주요 역세권, 고속버스 및 시외버스 터미널, 간선도로의 교차지 등 양호한 기반시설을 갖추고 있어 대중교통 이용이 용이한 지역 2. 역세권의 체계적ㆍ계획적 개발이 필요한 지역 3. 세 개 이상의 노선이 교차하는 대중교통 결절지(結節地)로부터 1킬로미터 이내에 위치한 지역 4. 「역세권의 개발 및 이용에 관한 법률」에 따른 역세권개발구역, 「도시재정비 촉진을 위한 특별법」에 따른 고밀복합형 재정비촉진지구로 지정된 지역

 

② 법 제51조제1항제8호의3에서 “대통령령으로 정하는 시설”이란 다음 각 호의 시설을 말한다. 1. 철도, 항만, 공항, 공장, 병원, 학교, 공공청사, 공공기관, 시장, 운동장 및 터미널 2. 그 밖에 제1호와 유사한 시설로서 특별시ㆍ광역시ㆍ특별자치시ㆍ특별자치도ㆍ시 또는 군의 도시ㆍ군계획조례로 정하는 시설

 

요건에 해당되는 지역으로 지구단위계획구역으로 지정된 지역은 용도지역 간 변경이 가능하다.

즉 주거, 상업, 공업, 녹지지역 간 용도지역의 변경이 가능하다.