재건축사업에서의 매도 청구 시기

# 재건축사업의 시행자는 조합설립 또는 사업시행자 지정에 동의하지 아니한자에게 동의 여부 회답을 촉구하여야 하고, 회답기간(2개월)이 만료된 때부터 2개월 이내에 건축물 또는 토지에 대하여 매수청구 할 수 있다.

# 관련근거 : 「도시 및 주거환경정비법(이하, 도시정비법)」 제64조

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재건축사업의 추진위원회가 조합을 설립하려고 할 때에는 법에서 정한 요건에 충족하는 토지소유자의 동의를 받아야 하고, 조합 외 사업시행자 지정을 위해서도 동의를 받아야 한다.

 

그렇다면, 동의가 이루어지지 얺을 경우 어떤 절차에 의해서 토지의 소유권과 그 밖의 권리를 가져올 수 있는지 정리해 봅니다.

 

 

01.  매도 청구 전 동의 촉구

 

재건축사업의 시행자는 사업시행인가의 고시가 있은 날 부터 30일 이내에 다음 각 호의 자에게 조합설립 또는 사업시행자의 지정에 관한 동의 여부를 회답할 것을 촉구하여야 한다.

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1. 「도시정비법」 제35조제3항부터 제5항까지에 따른 조합설립에 동의하지 아니한 자

제35조(조합설립인가 등)  ③ 재건축사업의 추진위원회(제31조제4항에 따라 추진위원회를 구성하지 아니하는 경우에는 토지등소유자를 말한다)가 조합을 설립하려는 때에는 주택단지의 공동주택의 각 동(복리시설의 경우에는 주택단지의 복리시설 전체를 하나의 동으로 본다)별 구분소유자의 과반수 동의(공동주택의 각 동별 구분소유자가 5 이하인 경우는 제외한다)와 주택단지의 전체 구분소유자의 4분의 3 이상 및 토지면적의 4분의 3 이상의 토지소유자의 동의를 받아 제2항 각 호의 사항을 첨부하여 시장ㆍ군수등의 인가를 받아야 한다. ④ 제3항에도 불구하고 주택단지가 아닌 지역이 정비구역에 포함된 때에는 주택단지가 아닌 지역의 토지 또는 건축물 소유자의 4분의 3 이상 및 토지면적의 3분의 2 이상의 토지소유자의 동의를 받아야 한다. ⑤ 제2항 및 제3항에 따라 설립된 조합이 인가받은 사항을 변경하고자 하는 때에는 총회에서 조합원의 3분의 2 이상의 찬성으로 의결하고, 제2항 각 호의 사항을 첨부하여 시장ㆍ군수등의 인가를 받아야 한다. 다만, 대통령령으로 정하는 경미한 사항을 변경하려는 때에는 총회의 의결 없이 시장ㆍ군수등에게 신고하고 변경할 수 있다.

 

 

2. 「도시정비법」  제26조제1항 및 제27조제1항에 따라 시장·군수등, 토지주택공사등 또는 신탁업자의 사업시행자 지정에 동의하지 아니한 자

 

02.  매도 청구 시기

 

재건축사업의 사업시행자로부터 촉구를 받은 토지등소유자는 촉구를 받은 날 부터 2개월 이내에 회답하여야 한다.

 

이 기간내에 회답하지 아니한 경우 그 토지등소유자는 조합설립 또는 사업시행자의 지정에 동의하지 아니하겠다는 뜻을 회답한 것으로 본다.

 

또, 회답 기간(2개월)이 지나면 사업시행자는 그 기간이 만료된 때부터 2개월 이내에 조합설립 또는 사업시행자 지정에 동의하지 아니하겠다는 뜻을 회답한 토지등소유자와 건축물 또는 토지만 소유한 자에게 건축물 또는 토지의 소유권과 그 밖의 권리를 매도할 것을 청구할 수 있다.

 

 

03. 매도청구기한 도과 시 매수청구권 효력

 

만약, 실수로 매도청구기한을 넘겨버렸다면 매도 청구할 수 없는 것인가?

이러한 상황에 대해서 대법원 판례가 있어 소개하고자 한다. 

 

대법원 2016.12.29. 선고 2015다202162판결에 의하면 매도청구권의 행사기간이 도과했다 하더라도 조합이 새롭게 조합설립인가처분을 받은 것과 동일한 요건과 절차를 거쳐서 조합설립인가변경처분을 받음으로써 그 조합설립변경인가처분이 새로운 조합설립인가처분의 요건을 갖춘 경우 조합은 매도청구권을 행사할 수 있도록 하고 있다.

 

해당 판례는 아래  문서를 참고하면 된다.

판례 2015다202162(소유권이전등기).hwp

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종합해보면

재건축조합이 착오 등으로 동의하지 아니한 자(미동의자)에 대한 매도청구기간을 지나쳤다 하더라도

① 다시 한번 조합총회를 하여 조합설립변경결의를 하고,

② 토지등소유자들로부터 조합설립변경에 대한 동의서를 받고,

③ 미동의자에게 조합설립변경에 대한 동의여부에 대해 최고하고,

④ 관할청으로부터 조합설립변경인가처분을 받고,

⑤ 동의여부 회답기간 도과 후 2개월 이내 매도청구소송을 제기하면 그 매도청구는 적법, 유효하게 된다는 것이다.