임차인과 임대인을 보호하는 '상가건물임대차보호법'

 

상가건물소유자에 비해 상대적으로 취약한 임차상인을 보호하기 위해 2002년에 「상가건물 임대차보호법(이하, 상가임대차법)」이 제정되었으며, 2018년 10월 16일에 개정되었습니다. 이 법으로 인해 보증금이 일정금액 이하인 상가건물 임차인은 일정한 요건을 갖춘 경우에 대항력과 우선변제권, 계약갱신요구권을 갖게 됩니다.

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■ 적용범위

 

○ 「상가임대차법」은 상가건물(사업자등록의 대상이 되는 건물)의 임대차에 적용한다.

○ 다만, 아래 정하는 보증금액을 초과하는 임대차에 대하여는 적용하지 아니한다.

 

# 상가임대차법에 보호를 받는 한도 보증금액 # 1. 서울특별시 : 9억원 2. 수도권정비계획법에 따른 과밀억제권역(서울특별시는 제외한다) 및 부산광역시 : 6억9천만원 3. 광역시(수도권정비계획에 따른 과밀억제권역에 포함된 지역과 군지역, 부산광역시는 제외), 세종특별자치시, 파주시, 화성시, 안산시, 용인시, 김포시 및 광주시 : 5억4천만원 4. 그 밖의 지역 : 3억7천만원

 

■ 대항력

 

임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 건물의 인도와 「부가가치세법」 제8조, 「소득세법 」제168조 또는 「법인세법」 제111조에  따른 사업자등록을 신청하면 그 다음 날부터 제3자에게 대하여 효력이 생긴다.(상가임대차법 제3조)

 

■ 우선변제권

 

○ 임차인은 보증금 중 일정액을 다른 담보물권자보다 우선하여 변제받을 권리가 있다. 이경우 임차인은 건물에 대한 경매신청의 등기 전에 법 제3조제1항의 요건을 갖추어야 한다.(법 제14조)

* 요건 : 임차인이 건물의 인도와 「부가가치세법」 제8조, 「소득세법 」제168조 또는 「법인세법」 제111조에 따른 사업자등록을 신청하는 요건을 갖추어야 한다.(법 제3조제1항)

 

○ 우선변제를 받을 임차인은 보증금과 차임이 있는 경우 법 제2조제2항의 규정에 의하여 환산한 금액의 합계가 아래 금액 이하인 임차인으로 한다.(법 시행령 제6조)

 

# 우선변제를 받을 임차인의 환산보증금의 범위 # 1. 서울특별시 : 6천500만원 2. 수도권정비계획법에 따른 과밀억제권역(서울특별시는 제외한다) : 5천500만원 3. 광역시(수도권정비계획에 따른 과밀억제권역에 포함된 지역과 군지역은 제외), 안산시, 용인시, 김포시 및 광주시 : 3천800만원 4. 그 밖의 지역 : 3천만원  * 환산보증금 = 보증금 + (월세 * 100)

 

○  우선변제를 받을 보증금중 일정액의 범위는 다음 금액 이하로 한다.(법 제7조)

 

# 우선변제를 받을 보증금의 범위 # 1. 서울특별시 : 2천200만원 2. 수도권정비계획법에 따른 과밀억제권역(서울특별시는 제외한다) : 1천900만원 3. 광역시(수도권정비계획에 따른 과밀억제권역에 포함된 지역과 군지역은 제외), 안산시, 용인시, 김포시 및 광주시 : 1천300만원 4. 그 밖의 지역 : 1천만원

 

■ 임차권의 등기

 

○ 임대차가 종료된 후 보증금이 반환되지 아니한 경우 임차인은 임차건물의 소재지를 관할하는 지방법원 지방법원지원 또는 시군법원에 임차권등기를 신청 할 수 있다.(법 제6조제1항)

 

○ 임차권등기명령의 집행에 따른 임차권등기를 마치면 임차인은 법 제3조제1항에 따른 대항력과 제5조제2항에 따른 우선변제권을 취득한다.(법 제6조제5항)

 

○ 다만, 임차인이 임차권등기 이전에 이미 대항력 또는 우선변제권을 취득한 경우에는 그 대항력 또는 우선변제권이 그대로 유지되며, 임차권등기 이후에는 법 제3조제1항의 대항요건을 상실하더라도 이미 취득한 대항력 또는 우선변제권을 상실하지 아니한다.(법 제6조제5항)

 

○ 임차인은 임차권등기명령의 신청 및 그에 따른 임차권등기와 관련하여 든 비용을 임대인에게 청구 할 수 있다.(법 제6조제8항)

 

■ 임대차기간 및 계약갱신 요구 등

 

○ 기간을 정하지 아니하거나 기간을 1년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 1년으로 본다. 다만, 임차인은 1년 미만으로 정한 기간이 유효함을 주장할 수 있다. 임대차가 종료한 경우에도 임차인이 보증금을 돌려받을 때까지는 임대차 관계는 존속하는 것으로 본다.(법 제9조)

 

○ 임대인은 임차인이 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유없이 거절하지 못한다.(법 제10조제1항) 

 

○ 임차인의 계약갱신요구권은 최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 10년을 초과하지 아니하는 범위에서만 행사 할수 있다.(법 제10조제2항)

 

○ 임대인이 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 임차인에게 갱신 거절의 통지 또는 조건 변경의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 만료된 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다. 이 경우에 임대차의 존속기간은 1년으로 본다. 이경우 임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지의 통고를 할 수 있고, 임대인이 통고를 받는 날부터 3개월이 지나면 효력이 발생한다.(법 제10조 제4항 및 제5항)

 

■ 임대료 인상률의 범위

 

○ 차임 또는 보증금의 증액청구는 청구당시의 차임 또는 보증금의 100분의 5의(5%) 금액을 초과하지 못한다.(시행령 제4조)